Mentre Miami continua a costruire, Rising Seas approfondisce la sua divisione sociale

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C'è una verità inevitabile sulla vita nel sud della Florida: questa regione pianeggiante è destinata a essere inghiottita dal mare. Una serie di poteri – municipali, statali, federali e privati ​​- hanno iniziato a pianificare, prendere in prestito e spendere per difendere Miami e i suoi dintorni. Ma poiché il livello del mare aumenta costantemente, la roccia calcarea porosa su cui i suoi abitanti camminano ogni giorno significa che non c'è modo di fermare l'Oceano Atlantico.

Il mare all'estremità meridionale della penisola della Florida è aumentato di un piede dal 1900 e di quasi 5 pollici dal 1993. L'oceano reclama pezzi di terra in autunno e in primavera durante le cosiddette alluvioni della "giornata di sole", che sono diventate quattro volte più comune oggi rispetto a 15 anni fa. Alcuni scienziati affermano che altri 6 pollici di innalzamento del livello del mare potrebbero benissimo arrivare entro il 2030 e i pianificatori delle infrastrutture si stanno preparando per 2 piedi entro il 2060. L'innalzamento del livello del mare da cinque a 6 piedi entro il 2100 è probabile e probabilmente catastrofico: un'inondazione di questo magnitudo porterebbe fisicamente lo sfollamento di circa 800.000 residenti della contea di Miami-Dade – quasi un terzo della popolazione attuale – e renderebbe inabitabile gran parte della città.

Ma gli impatti di questi cambiamenti climatici intensificanti – che includono anche la crescente minaccia di uragani mostruosi – non saranno avvertiti allo stesso modo. A differenza dei proprietari del jet-set di immobili di fascia alta a Miami-Dade, i residenti della classe media della regione – che hanno la maggior parte dei loro risparmi legati nelle loro case – affrontano la prospettiva che generazioni di ricchezza vengano spazzate via quando il mercato immobiliare inevitabilmente crateri di fronte all'innalzamento del mare. E le comunità a basso reddito, che durante l'espansione iniziale di Miami sono state allontanate dalle principali proprietà sul lungomare e spesso segregate sulle alture della regione, ora affrontano una lotta per mantenere quella terra elevata mentre gli sviluppatori bramano proprietà situata lontano dai mari in aumento.

Eppure le potenze che tentano di aiutare la regione a far fronte al riscaldamento globale sono a malapena concentrate su queste disuguaglianze e quella mancanza di visione potrebbe seriamente complicare gli sforzi per salvare la Florida del sud. In effetti, gli sforzi di adattamento mal gestiti potrebbero esacerbare la storia di due città, entrambe affondate.

La contea di Miami-Dade contiene il 26% di tutte le case statunitensi a rischio di innalzamento del mare, secondo Zillow.

La scienza di ciò che accadrà qui – mari più alti, aumento del caldo, tempeste in aumento – è certa. Tuttavia, gli sviluppatori, gli agenti immobiliari e molti acquirenti continuano a giocare una lunga truffa contro la marea crescente, fingendo che tutto vada bene nel sud della Florida, anche se circa il 10% della sua superficie sarà sott'acqua se l'oceano si alza appena. 2 piedi. L'irrazionale esuberanza del settore immobiliare di fascia alta è alimentata, in parte, dagli investimenti stranieri che cercano di parcheggiare il capitale in eccesso in condomini lussuosi e alti sulla spiaggia.

Per capire perché i residenti a basso reddito rischiano di essere la fine dei drammatici cambiamenti che stanno subendo Miami-Dade, è necessario comprendere un po 'la disuguaglianza intrinseca della Florida meridionale. Questo è un posto che ha 35 miliardari – circa il 5% del totale degli Stati Uniti – e un salario minimo di 8,56 dollari l'ora. Se guardi oltre i grattacieli scintillanti e i mega yacht, vedrai che la città di Miami ha un tasso relativo di disuguaglianza simile a quello dei paesi in via di sviluppo come il Paraguay e la Colombia. Il quaranta per cento delle famiglie nella contea di Miami-Dade – di cui fa parte la città di Miami – lavora povero, con pochi risparmi e pochi beni. Quasi un quinto vive al di sotto della soglia di povertà.

Quelle divisioni economiche sono anche divisioni razziali. Uno studio del 2019 ha rilevato "importanti disparità nell'accumulo di ricchezza e nel reddito tra vari gruppi razziali ed etnici nella metropolitana di Miami". Com'era prevedibile, le famiglie bianche non latine sono di gran lunga le più prospere, con un patrimonio netto medio di $ 107.000. Il gruppo più vicino, le famiglie cubane, aveva una ricchezza media di $ 22.000.

Le vaste divisioni razziali ed economiche di Miami sono state modellate dalle leggi di Jim Crow, dal rivestimento rosso discriminatorio di immobili residenziali, rivolte razziali e autostrade costruite su quartieri neri distrutti dai bulldozer. Questo ha creato una città in cui i siti dismessi e le isole di calore urbane sono concentrati in modo sproporzionato nei quartieri neri. Il peggioramento del caldo depreda le comunità a basso reddito e delle minoranze, che sono meno in grado di permettersi l'aria condizionata e non hanno la stessa copertura degli alberi dei quartieri più ricchi di Miami.

I lavoratori installano un sistema di pompa dell'acqua per combattere l'innalzamento del livello del mare a Miami Beach.
Joe Raedle / Getty Images

Nel frattempo, all'estremità superiore della scala socio-economica, il mercato immobiliare di Miami ronza, anche se la gigantesca azienda immobiliare residenziale, Zillow, afferma che la città di Miami – 470.000 abitanti – ospita il 26% di tutte le case degli Stati Uniti a rischio di innalzamento del mare. Secondo gli studi condotti dal Risky Business Project, entro il 2050 qui potrebbero essere sommersi da 15 a 23 miliardi di dollari di proprietà.

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Il fatto che il mercato immobiliare di Miami-Dade – sia di lusso che residenziale – rimanga caldo ha molto a che fare con la valutazione del rischio imperfetta del National Flood Insurance Program (NFIP), uno schema di 52 anni che sovvenziona lo sviluppo costiero vulnerabile con inondazioni a buon mercato assicurazione. Il NFIP promette di riformare presto i suoi prezzi, il che significherà più dolore per i proprietari di case della zona, ma non è chiaro quale tipo di ammaccatura, se del caso, una tale mossa potrebbe mettere nello sviluppo del lusso.

Questo perché la "resilienza" del mercato di fascia alta di fronte ai cambiamenti climatici è sostenuta dalla sua clientela, l'élite internazionale. Per loro, il settore immobiliare di Miami funziona più come un mercato delle materie prime che come un mercato immobiliare, un luogo in cui le persone parcheggiano le loro ricchezze, a volte illecite. Questo tipo di investimento si traduce in tassi di proprietà assente nel mercato dei condomini di Miami di oltre il 50 percento, il che significa che molti proprietari non si trovano a Miami-Dade abbastanza spesso da sperimentare la regolare inondazione della "marea reale". E se i loro investimenti vanno a sud a causa dell'innalzamento del livello del mare, molti di questi proprietari di immobili possono semplicemente scrollarsi di dosso quelle perdite.

Ad aggravare ulteriormente il rischio per la regione è un massiccio disallineamento nella struttura degli incentivi per gli uomini d'affari che costruiscono condomini di lusso. Nel sud della Florida, gli imprenditori edili che costruiscono lussuosi edifici residenziali spesso non sono quelli che rimangono a possedere – e mantenere – le torri scintillanti che hanno costruito in riva al mare. Questo finisce per essere responsabilità delle associazioni condominiali.

L'area di Miami è già pericolosamente vicina a subire gravi interruzioni a causa dell'innalzamento del mare.

Gli sviluppatori immobiliari di fascia alta sono potenze economiche e politiche a Miami. Formano la politica abitativa della città. Aiutano a eleggere (o deporre, nel caso dell'ultimo sindaco della contea) i politici locali. Ma poiché spesso non si aggrappano agli edifici che costruiscono per più di pochi anni, hanno pochi incentivi a cambiare i loro modi di fronte agli sconvolgimenti climatici. Quando ho chiesto a Ben Solomon, un avvocato immobiliare che fa parte di agenti immobiliari, società di costruzioni e sviluppatori, le minacce poste dal riscaldamento globale, ha risposto: "Spero solo che questa cosa sia abbastanza lontana da averne cinque o altri sei cicli economici rimasti ".

Miami-Dade è già pericolosamente vicina a subire gravi interruzioni a causa dell'innalzamento del mare. Per prima cosa, solo 6 pollici di innalzamento del livello del mare minaccerebbero la vitalità del sistema di drenaggio regionale, che impedisce a Miami di tornare alla palude che era una volta. Si prevede che l'adattamento di questo sistema costerà circa 7 miliardi di dollari. Ma mentre il South Florida Water Management District, che sovrintende al sistema, cerca di ottenere i fondi per una revisione dal governo federale, le inondazioni nelle sezioni della classe media e operaia della contea che si trovano più all'interno e lungo il fiume Miami peggioreranno .

Se i mari dovessero salire di 2 piedi, tale aumento renderebbe inutilizzabili centinaia di migliaia di fosse settiche residenziali perché le vasche non funzionano quando le falde acquifere si alzano insieme al livello del mare. La contea di Miami-Dade ha 108.000 proprietà su sistemi settici, la maggior parte delle quali di proprietà di residenti della classe media. La contea stima che costerebbe circa $ 3 miliardi per costruire un sistema fognario che raggiunga tutti, ma quella cifra non include il costo per proprietario di abitazione per collegare una casa al sistema, che può variare da $ 15.000 a $ 50.000.

Mentre il mare si alza, una battaglia per le alture di Miami sta prendendo forma. Conosciuta come la dorsale costiera atlantica, la terra – che si trova in media a circa 11 piedi sul livello del mare, quasi il doppio dell'altitudine media nella contea di Miami-Dade – ospita molte delle comunità nere e afro-caraibiche di Miami. Gli sviluppatori stanno ora perseguendo diversi importanti progetti residenziali e commerciali su e intorno alla dorsale costiera atlantica, tra cui il Magic City Innovation District, un mega sviluppo previsto per la costruzione in un quartiere centrale a basso reddito di Miami noto come Little Haiti. I sostenitori di Magic City lo pubblicizzano come una scommessa sicura in un'era di cambiamenti climatici.

I dimostranti protestano contro un progetto di sviluppo proposto nel quartiere di Little Haiti a Miami nel 2019, sostenendo che sposterà i residenti di lunga data.
AP Photo / Lynne Sladky

"Questo progetto è su uno dei terreni più alti di tutto il sud della Florida", mi ha detto Neisen Kasdin, l'ex sindaco di Miami Beach e l'avvocato del progetto. Il piano di costruzione di Magic City promette di creare 2.500 unità residenziali, negozi e ristoranti e un parco pubblico, il tutto su un terreno che probabilmente rimarrà sopra il livello del mare almeno fino alla fine del secolo.

Il reddito familiare medio a Little Haiti si aggira intorno ai $ 39.000 dollari all'anno e la maggior parte dei suoi residenti sono affittuari gravati dai costi, il che significa che pagano più di un terzo del loro reddito totale in alloggi. Potrebbero facilmente essere spostati su un piano interrato poiché è improbabile che siano in grado di rimanere in un quartiere signorile.

Uno studio economico di Earth Economics, commissionato da un gruppo di organizzazioni non profit locali che cercano di bloccare lo sviluppo, ha rilevato che la costruzione del Magic City Innovation District costerebbe ai residenti a rischio di sfollamento a causa del progetto circa 68 milioni di dollari in 10 anni di costi di trasferimento, tempo di pendolarismo, opportunità di lavoro perse e aumento del rischio di alluvioni.

E ci sono almeno altri due progetti come Magic City previsti per lo sviluppo a Little Haiti.

“Ogni settimana li vedo [investors] chiedendo ai proprietari di casa: 'Quando venderai? Quando ti trasferirai? ", Ha detto Marleine Bastien, capo di FANM, un'organizzazione della comunità di Little Haiti. "Stanno formulando una guerra psicologica contro coloro che vivono a Little Haiti".

Finora, la regione non ha fatto abbastanza per prepararsi all'incombente crisi climatica.

I dati sui luoghi in cui si spostano le persone provenienti dai quartieri alti sono scarsi, ma i modelli di sviluppo nella regione indicano che è probabile che si sposteranno in sacche basse di alloggi a prezzi accessibili, come Homestead e Western Broward County, vulnerabili all'innalzamento del mare.

Finora, la regione non ha fatto abbastanza per prepararsi all'incombente crisi climatica. I comuni qui hanno messo da parte almeno 800 milioni di dollari per combattere l'innalzamento del mare. Ma questa è una goccia nel secchio di quanto costerà adattarsi, e solo circa 100 milioni di dollari sono stanziati per alloggi a prezzi accessibili. La contea di Miami-Dade ha un piano per costruire rapidamente circa 2.600 unità abitative a prezzi accessibili, ma non è chiaro se saranno costruite su un'altura. E il Corpo degli ingegneri dell'esercito degli Stati Uniti ha proposto di aumentare la spesa con un piano da 4,6 miliardi di dollari per proteggere Miami dalle mareggiate, ma la proposta utilizza un'analisi costi-benefici per determinare dove verranno costruiti gli adattamenti, ed è stata criticata per favorire i ricchi quartieri.

Molti dei progetti di adattamento finora sono stati incentrati su quartieri ricchi. La città di Miami Beach ha speso circa 400 milioni di dollari per l'installazione di pompe e per il sollevamento di strade intorno ai quartieri regolarmente allagati durante l'alta marea. Il lavoro, iniziato sotto l'ex sindaco Philip Levine, inizialmente si è concentrato sulle aree in cui Levine possedeva circa $ 20 milioni di proprietà, secondo il Miami Herald. Nella città di Miami, le nuove pompe furono installate per la prima volta a Belle Meade, il quartiere residenziale relativamente ricco, ma basso.

Ad oggi, gli oltre 100 comuni della grande area di Miami, 6,2 milioni di abitanti, devono ancora elaborare un piano regionale coordinato per affrontare i cambiamenti climatici, sebbene la contea di Miami-Dade abbia pubblicato un piano chiamato Resilient 305.

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Esiste un sentiero stretto per la sopravvivenza per le contee di Miami-Dade, Broward e Palm Beach. Si tratta di condividere equamente le alture, ritirate ordinate dai quartieri costieri più vulnerabili, iniziative di adattamento e mitigazione federali e statali e, naturalmente, tagli globali alle emissioni di gas serra. È un'opportunità esigua, ma che può iniziare riconoscendo la necessità di ridurre il divario degli impatti climatici tra i cittadini più ricchi e quelli meno abbienti della regione.